Los ConsorcistasLos Consorcistas "Sumando fuerzas, se resta esfuerzo"

Conforme al Art. 9, inciso "e" de la ley 941 modificada de la CABA


El libro de Registro de Firmas de copropietarios

Si bien en casi todos los reglamentos de copropiedad argentinos se le exigía al administrador llevar un libro de registro de propietarios con datos actualizados, la mayoría de los consorcios de propietarios hizo caso omiso a dicha disposición reglamentaria. Ya fuese por negligencia de los propios administradores o por caprichos y especulaciones de los propietarios mismos, lo cierto es que raras fueron las excepciones que cumplimentaron la norma y más raras aún las veces que ese registro permaneció actualizado.

Si uno trata de entender razones, será sólo cuestión de buscarlas en el ámbito de la psicología o dentro de lo sociológico más que en lo legal, para entender el porqué de la negación y resistencia ante una medida tan sencilla tendiente a cuidar la integridad misma de todos los consorcistas (no sólo la de los copropietarios).

Y esto fue así hasta que el 5 de noviembre de 2009 fue promulgada la ley 3254, modificatoria de la 941 de Registro Público de Administradores de la CABA, en donde en el inciso "e" del artículo 9º se estableció, dentro de las obligaciones del administrador, que éste pasará a tener la obligación de llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el cual deberá ser exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin de que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes presentados.

Muchos se preguntarán para qué sirve si en un edificio todo el mundo se conoce, pero este razonamiento precario se da contra la realidad cuando se encuentra con los siguientes ejemplos:

  • El administrador presenta poderes "truchos".
  • Un copropietario presenta poderes "truchos".
  • Un sujeto dice ser titular de dominio pero no lo es (los ejemplos abundan).
  • Un inquilino dice representar al propietario pero no tiene cómo acreditarlo.
  • A la hora de votar no hay cómo evaluar los porcentuales o el presidente de la asamblea hace poner cualquier cosa (máxime, cuando es el propio administrador quien preside y lo resuelto atenta contra sus intereses).
  • La pareja de alguien dice ser titular pero en realidad lo es su cónyuge, por lo cual, para representar a la Unidad Funcional deberá exhibir el poder correspondiente y no lo está exhibiendo. Es incómodo pero es "lo correcto".
  • O una madre dice representar al hijo sin el poder correspondiente o viceversa.
  • Etcétera.

Y con esta ley, en la CABA por lo menos, no sólo los administradores serán los obligados a llevar registro de firmas y datos actualizados sino que los copropietarios tendrá la obligación de exhibir copia de sus títulos de dominio para acreditar titularidad, la cual quedará debidamente detallada en el correspondiente libro de registro.

Si bien a fines de enero de 2010 el director general de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA, Dr. Juan Manuel Gallo, dispuso que el libro de Registro de Firmas de Propietarios debía ser autorizado por el Registro Público de Administradores de Consorcios (RPA) de esta ciudad, recién a partir del 20 de julio del mismo año, y conforme al Decreto 551/10, la norma adquirió carácter oficial.

Cuáles son los datos que exige el libro de registro

Según la nueva Ley 941 —que regula el funcionamiento del Registro Público de Administradores de Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires— cada consorcio deberá disponer de un libro de Registro de Firmas con una hoja por unidad funcional [Ver Muestra].

El ejemplar admitido por la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) de la CABA es de tapa blanda plastificada, de color negro y consta de 46 fojas. A continuación se exhibe una muestra de la primera hoja del libro:

El presente Libro de Registro de Firma de copropietarios Nº ____ consta de 46 (cuarenta y seis) fojas útiles numeradas y pertenecientes al Consorcio de Propietarios _________________________________________________

CUIT: _________________________________________________________

MATRICULA: ___________________________________________________

De acuerdo con la Ley 3254, Art. 9º, inc. "e".

 

Firma del Administrador: _________________________________________

Aclaración y Nº de Registro GCBA: __________________________________


(Para ser completado por el organismo competente)

Ciudad Autónoma de Buenos Aires, _______________________ de 20_____

 

Firma y Sello: ___________________________________________________

 

Como puede observarse, en su carátulala (primera hoja) se consigna el número de libro, la cantidad de hojas que contiene, el nombre del consorcio, su número de CUIT, y el número de matrícula con el cual el Reglamento de Copropiedad fue inscripto en el Registro de la Propiedad. A continuación se halla la firma del administrador con su correspondiente aclaración y número de Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Debajo de una línea gruesa existe un espacio "para ser completado por el organismo competente" en donde las autoridades del RPA fechan el libro y autorizan su uso sin costo alguno.

Cada una de las fojas que componen el libro corresponde a una sola unidad funcional y permite el registro de hasta cuatro titulares. En algunos casos esos espacios se pueden utilizar cuando la unidad es compartida por más de un dueño y en otros cuando la unidad cambia de dueño.

En la cabecera de cada página se debe completar el número de unidad funcional, el piso, el departamento y el porcentual que le corresponde según el Reglamento de Copropiedad.

Unidad Funcional Nº _________ Piso _____ Dpto. _____ Porcentual ______ %

En el renglón inferior aparece la siguiente leyenda:

(Para su registro, el Propietario deberá entregar copia de !a Escritura Traslativa de Dominio y del D.N.I.)

Lo cual es determinante para establecer la veracidad de los datos suministrados, que a efecto legales, adquieren carácter de Declaración jurada. Los mismos son:

  • En el primer renglón: fecha, nombre y apellido, DNI, teléfono, firma y porcentual de la unidad.
  • En el segundo: domicilio constituido y código postal
  • Y por último, en el tercero, quién certificó el domicilio, su firma y en carácter de qué.
  • Al pie de cada foja —en el caso de que el lugar previsto no alcance— se debe aclarar en qué folio continúa —para su registro— esa unidad funcional.
Unidad Funcional Nº _________ Piso _____ Dpto. _____ Porcentual ______ %
(Para su registro, el Propietario deberá entregar copia de la Escritura Traslativa de Dominio y del D.N.I.)
Fecha Nombre y Apellido D.N.I. / L.E. / L.C. Teléfono Firma Porcentual
           
Domicilio Constituido: Código Postal:
Certificado por: Firma: Carácter:
     

Conclusión

Como puede verse, este libro de Registro de Firmas se unificó con el de Registro de Propietarios exigido por la mayoría de los reglamentos de todo el país, y es de esperar que legislaciones locales, en tanto la ley 13.512 de Propiedad Horizontal siga caprichosamente sin modificar, sigan este buen ejemplo o que la idea, por lo menos, se integre dentro de los nuevos reglamentos.

No obstante ello, en el programa de la FRA (Fundación Reunión de Administradores) del 11/06/11, el Director de Defensa del Consumidor admitió públicamente que no existe ninguna norma que dictamine "el formato" del libro de registro de firmas, pudiendo ser un simple Libro de Actas, que esté formalmente rubricado y presentado en el Registro Público de Administradores.


Consulta sobre el Libro de Registro de Firmas de los Copropietarios de la CABA según ley 3254

Pregunta:

Nuestro administrador está solicitando que le proveamos la siguiente información para el Libro de Registro de Firmas de los Copropietarios: "Fotocopia de la escritura traslativa de dominio" y "Fotocopia de DNI/LE/LC"

¿Estamos obligados por ley el entregarle esta información al administrador? 

Desde ya, muchas gracias.

María Marta

Respuesta: 

La ley 941 exige que el administrador lleve un libro de registro de firmas actualizado pero ni la ley ni la reglamentación ni disposición alguna hasta la fecha, exigen que el propietario presente copia de título y DNI y mucho menos que la entregue. ¿Dónde lo dice entonces y quién lo dice?

Nada más ni nada menos que en el libro impreso con letra chiquita editado por "FJ" que se resalta con fondo amarillo más arriba. En la parte superior, debajo del primer renglón, en cuerpo 4 y entre paréntesis, dice: "(Para su registro el Propietario deberá entregar copia de la Escritura Traslativa de Dominio y del DNI)".

Este país no cambia más. Somos incorregibles. Se hacen leyes y los propios ámbitos de aplicación nos incitan a la práctica de otra cosa no legislada. No por casualidad Argentina es el país que más leyes tiene en el mundo y menos las practica. Los alemanes están en su opuesto junto a los países bajos. Un estudio sociológico determinaría seguramente que sufrimos de dos problemas cruciales:

  1. Psicosis neurótica. Vale decir que la traducción objetal que hacemos dista mucho de ser fiel con respecto al objeto percibido. No percibimos, "interpretamos", que no es lo mismo.
  2. Problemas con la autoridad. Vale decir que la autoridad no es algo a lo cual someterse sino algo ante lo cual hay que sublevarse "porque sí" (per se). A cualquier precio inclusive.

Creer o reventar, esta vez los administradores "NO TIENEN NADA QUE VER" en el asunto. En todo caso, Son simplemente los obligados en primera instancia y el propietario lo está respecto a la segunda.

Si no cree lo que digo, lea el decreto reglamentario 551/10 y verá que en su Art. 9º, Inciso "e" sólo dice: «Los libros de Registro de Firmas de Copropietarios deben ser autorizados y llevar el formato que la autoridad de aplicación determine.»

"¿Y cuál es el formato que determinó la autoridad de aplicación Sr. Karcher?"... "NADIE LO SABE etimada María Marta"; porque sin decir "esta boca es mía", se mandaron a imprimir libros sin disposición o reglamentación oficial alguna.

Primero "alguien" imprimió los libros "rojos" y "alguien" se los rebotó. Luego "alguien" imprimió libros "negros" y "alguien" se lo autorizó. ¿Con cuál sustento legal? Oficialmente "ninguno".

De modo que FÁCTICAMENTE, y hasta que disposición en contrario no lo establezca, "nadie está obligado a entregarle al administrador copia de nada" ni él está obligado a quedarse con la misma ni está obligado a exigirla. Esa es la pura verdad. Sí, y eso es sólo por práctica de uso y sentido común, la obligación del supuesto titular va de suyo al solo efecto de "acreditar" su titularidad sobre el dominio. No más que eso. Si lo hace, lo hace de buena fe. Si el administrador lo recibe, de buena fe también será lo suyo.

Si alguien tiene a mano las pruebas para desmentirme, bienvenido sea. Nos hará un enorme favor. Mientras tanto, los administradores, los buenos tanto como los malos, seguirán juntando papelitos al divino cohete, persiguiendo gente que de por sí ya es bastante persecuta, y ganándome enemigos sin ninguna necesidad.

Gustavo Karcher/.


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Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal - Gustavo Karcher