Los ConsorcistasLos Consorcistas "Sumando fuerzas, se resta esfuerzo"
QUÉ SON Y PARA QUÉ SIRVEN

¡Malditas expensas! (Un mal necesario)

Satanizadas por todo el mundo, sin embargo, son la bendición de los consorcistas. Nada es tan fastidioso como pagar expensas, pero al fin de cuentas, son la alcancía de los consorcios, su vaca lechera: y si bien todos quieren prenderse de su teta, nadie quiere alimentarla, ¿por qué?
Factores políticos, sociales y económicos explican varios fenómenos absurdos de los consorcistas, y mal que nos pese, a las expensas, hay que pagarlas; después de todo: "son un mal necesario".

Si alguien pidiese que se le explicara qué son las expensas, seguramente oiría decir que "son las cuotas mensuales que paga en concepto de gastos de mantenimiento todo aquel que vive en un edificio de departamentos"; y con esa respuesta tanto emisor como receptor se darían por satisfechos. ¿Por qué? Porque en sí la respuesta perfila una imagen clara sobre el concepto de expensas, pero baste hilar un poco más fino para que se descubra que las expensas son eso, y "algo más". Pero, ¿qué es ese "algo más"?

Comencemos por desentrañar la palabra misma: "expensas". En el diccionario dice que son "gastos a costa, cuenta o cargo de", es decir que son a cuenta de "algo", pero ¿de qué o cuál es ese "algo"?

Algo es "algo", peor es "nada"

Filosóficamente hablando, y desde un punto de vista lógico, algo "es" en la medida que puede ser definido, de lo contrario no es, o mejor dicho, "es nada". De modo que respecto a las expensas, ese “algo” sí puede perfilarse y definirse en dos unidades afines:

  1. Algo ocurrido;
  2. Algo por ocurrir.

En donde "algo ocurrido" es, por ejemplo, la ruptura de un caño en la cocina de la unidad funcional "B" del 5º piso de nuestro edificio y, "algo por ocurrir", es: "todos los caños más el caño de la UF 'B' del 5º piso", porque ¿quién arriesgaría a decir que ese caño no volverá a romperse nuevamente?

De modo que enfocando nuestra atención en todos los caños del edificio podemos perfilar el caño de la UF "B" del 5º piso y definir su condición ("está roto"). Este mecanismo perceptivo (enfocar, perfilar y definir), es algo que hacemos a diario pero no percibimos.

Volvamos al punto de inicio. Sabemos que es un caño, que está en la cocina de la UF del 5º piso y que está roto. Lo que implica que podemos predecir a ciencia cierta cuál es el problema, cuál la solución y cuál es el costo de su reparación. Es algo ocurrido. Pero nada podemos decir respecto a todos los caños del edificio como vimos antes. De modo que dentro del orden de las posibilidades, es algo que va a ocurrir, y por lo tanto, debemos prevenirlo. Y ahí es en donde una expensa es correcta si, y sólo si, contempla las dos posibilidades.

Esto es algo que muchos administradores y/o copropietarios no tienen en cuenta a la hora de librar expensas y después se agarran la cabeza para afrontar situaciones que muy bien pudieron haber sido previstas.

Apagando incendios

Hagamos un poco de historia. Año 2001; Argentina. Ante un estallido social en el cual el factor determinante fue la aplicación del siniestro "corralito", implementado para disfrazar el fracaso de la tristemente célebre "paridad monetaria" (en la que 1 peso argentino era igual a 1 dólar estadounidense) cae el entonces presidente Fernando De la Rúa y con él, el mentor de tan infelices medidas: el ministro de economía Domingo Cavallo. En un programa de radio entrevistan a un argentino que antaño supo ser docente del depuesto ministro en la Universidad Nacional de Córdoba. Al ser preguntado sobre la gestión de Cavallo éste responde someramente que hay dos tipos de economistas: los que prevén el incendio y los que salen corriendo a apagar el fuego. Por desgracia para los argentinos —y desde su punto de vista— Cavallo es de estos últimos. "Él no supo prevenir las consecuencias de la paridad monetaria" reflexiona el hombre, como descubriendo la pólvora. Dicho de otro modo, para el entrevistado, "Cavallo es simplemente un bombero; no prevé los incendios, sale corriendo a apagarlos" dice, y la frase queda para la historia. Más claro, imposible.

Adelantarse a los hechos

La previsibilidad en las expensas es similar al caso de los seguros: uno no saca un seguro porque sabe que algo va a ocurrir sino por si esto sucede, que no es lo mismo.

Además, respecto a los seguros, el riesgo empresario corre por cuenta de la compañía aseguradora; en cambio, en un consorcio que contempló en sus expensas ese plus de factor previsible, sencillamente, no hay “riesgo empresario”, figurativamente hablando.

El riesgo empresario de una aseguradora es azaroso, pero estimable. Si no fuese así, estadísticamente no sería rentable y, como todo el mundo sabe, es uno de los mejores negocios que existe. Es decir que las estadísticas son tan ínfimas que la cobertura de un siniestro no afecta a la capitalización del negocio: está contemplada.

En las expensas, la situación es más previsible y las estadísticas se ajustan más a las probabilidades que en el caso de un seguro. Entonces, ¿por qué es justamente en los consorcios de propietarios en donde la imprevisibilidad es moneda corriente? Sencillamente porque en un consorcio, el concepto de inversión y ganancia no son factibles y todo es gasto. Este sutil detalle, que pocos conocen, es lo que explica el por qué de la negligencia colectiva: si todo es gasto y nada es inversión o ganancia, ¿para qué gastar? Es más: ¿por qué voy a invertir en algo que no es rentable? ¿Por qué compartir gastos con alguien que mañana, al mudarse, dejará de compartir los mismos riesgos? ¿Por qué, si puede que mañana sea yo quien se mude, he de invertir en algo que posiblemente no usufructuaré en el futuro? Entonces siempre pasa lo mismo: nadie "invierte" en mantenimiento y así están las cosas. ¿Mentalidad nómada? ¿Falta de compromiso? ¿Egoísmo?

Gastos "varios"

Sabemos que todos los caños de un edificio habrán de romperse, lo que no sabemos es cuándo, cómo, dónde ni porqué. Y mucho menos cuánto nos saldrá el arreglo llegado el momento ni con quién habremos de resolverlo. Pero sí sabemos que, a menos que la mala racha sea mayúscula, no se va a romper más de un caño a la vez y en márgenes muy distantes entre un fenómeno y el otro.

Esta clara previsibilidad estadística es la que permite calcular "a ojo" montos reservados de capital por expensas.

De esta manera tenemos entonces que el cálculo de expensas se puede hacer en base a la siguiente regla:

  1. Gastos Fijos (p/e: cuota del seguro contra incendio);
  2. Gastos Variables (p/e: jornal del encargado);
  3. Gatos Probables (p/e: rotura de caño en cocina de UF "B" del 5º piso);
  4. Gastos Posibles (p/e: rotura de otros caños).

De modo que para afrontar dichos gastos existen varias formas que bien pueden aplicarse solas o combinadas. La mejor administración es la que contempla las siguientes 3:

  1. Fondo de Reserva;
  2. Fondo de Prorrateo;
  3. Fondo Extraordinario.

Fondo de Reserva

El Fondo de Reserva fija una cantidad de dinero a recaudar mensualmente con el fin de enfrentar situaciones urgentes e imprevistas de un edificio.

En algunos reglamentos de copropiedad suele estar contemplado pero la ley 13.512 nada dice al respecto. Sí está contemplado, por ejemplo, en la ley de propiedad horizontal española, en donde el capital no podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario aprobado.

El dinero recaudado es irreversible y definitivo, de modo tal que queda como capital del consorcio y no puede ser reclamado bajo ningún concepto. No contempla gatos ordinarios ni extraordinarios ni de ningún tipo. Es, como su nombre lo indica, "reservado". Y sólo podrá recurrirse a él ante un imponderable, bajo condición de reponérselo automáticamente.

Dicho de otro modo, el Fondo de Reserva es un fondo reservado para gastos "no disponibles". Esto quiere decir que permite paliar una situación urgente, a expensas de su inmediata reposición.

El Fondo de Reserva puede ser aumentado, pero nunca disminuido.

Veamos un ejemplo práctico: la ruptura del caño de la cocina de la UF "B" del 5º piso no sólo inunda dicha unidad funcional sino que además, desborda por el pulmón de manzana y se infiltra hacia las plantas inferiores provocando daños por los que, lamentablemente, el consorcio deberá responder por ellos. Pero el dinero recaudado con el Fondo de Prorrateo sólo alcanza para paliar los gastos de reparación del caño más no los de sus consecuencias. Entonces, en ese caso, se recurrirá al Fondo de Reserva y, al mismo tiempo, se crearán expensas extraordinarias para reponer el Fondo respectivo.

De esta manera, el capital sólido del edificio no se verá afectado por culpa del capital líquido o la falta de este (iliquidez).

Movimiento Mensual de Fondos

El Movimiento Mensual de Fondos es el detalle del Saldo del mes anterior (+) Saldo de prorrateo (-) Gastos = Saldo del mes en cierre.

Dentro de los gastos citados se encuentran los gastos legales (los que obligan al consorcio como sueldos y cargas sociales; honorarios; seguros; etc.) y los gastos de mantenimiento (luz, gas, servicios, abonos, convenios, refacciones, etc.).

Fondo de Prorrateo

Surge de los gastos razonablemente estimados a abonar en el mes siguiente, y la suma de previsiones sobre hechos de posible ocurrencia (reparaciones no previstas, porcentaje de morosidad, etc.). Es decir que son fondos disponibles que disminuyen el requerimiento de nuevos aportes = saldo a prorratear. No debe confundirse con el Movimiento Mensual de Fondos.

El Fondo de Prorrateo se calcula en base a la estimación entre ingresos y egresos mensuales. Por ejemplo, si el egreso mensual es de un promedio de $1.200, el resultado de dicho movimiento nunca podrá ser igual o inferior a esa cifra sino que deberá ser superior, por ejemplo: $1.500. Esos $300 restantes se irán acumulando en el Fondo de Prorrateo para afrontar posibles gastos ordinarios.

Dicho movimiento se compone de la siguiente manera (el ejemplo es sólo ilustrativo): Saldo del mes anterior (+) Ingresos efectivos percibidos en el transcurso del mes en cierre (+) Punitorios (-) Descuentos = Saldo de cierre.

La cuota de prorrateo se calcula en base al porcentual de cada unidad funcional cuyo resultado global "siempre" deberá dar 100%.

Expensas: "Comunes", "Ordinarias" y "Extraordinarias"

En la Argentina, desafortunadamente, no existe una norma jurídica que establezca con exactitud cuáles gastos son ordinarios y cuáles extraordinarios. Pero eso no quita que puedan identificarse de acuerdo a su contexto.

Expensas Comunes

Las Expensas Comunes están contempladas en el inciso "c" del artículo 9º de la ley 13.512, pero amén de citarlas como parte de las obligaciones previstas en el reglamento de copropiedad ("La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes") no expresa otra cosa.

Esto ha generado muchísimos malos entendidos y no menos problemas judiciales al ser confundidas las expensas "comunes" con "ordinarias". No obstante ello, es muy claro establecer el perfil que distingue a las expensas comunes de las ordinarias y extraordinarias para luego definirlas. Veamos: en primer lugar, debemos tener muy en claro que "toda expensa es común" porque es común "a todo el consorcio". Esto quiere decir que las expensas comunes están conformadas por las expensas "ordinarias" y "extraordinarias". Así de sencillo y así de claro.

Expensas Ordinarias o Tipo A

Son las que surgen del movimiento ordinario de los fondos mensuales del consorcio. Contemplan tanto los gastos "fijos" como así también los previstos en el Fondo de Prorrateo, el cual, a su vez, contempla los gastos "líquidos" previstos por estimación.

Comprenden los gastos administrativos, sueldos, tasas, seguro de incendio y los gastos de reparación y mantenimiento de las partes comunes. Son expensas cuyo pago no puede discutirse.

Estas expensas, a su vez, pueden ser "fijas", "variables" o "mixtas".

Si son fijas, el monto a prorratear es siempre el mismo y se calcula previamente en base a un estimativo. Si son "variables" (o "líquidas") se harán en base a lo erogado mensualmente y si son "mixtas" (o "híbridas") se combinarán gastos fijos con gastos variables.

Muchas de estas modalidades han estado sujetas a los procesos económicos vigentes en el país, siendo las de carácter variable las más acordes en épocas inflacionarias y fijas en períodos más o menos estables.

Expensas Extraordinarias o Tipo B

Son aquellas correspondientes a innovaciones para un mejor uso o goce o mayor renta.

Se distinguen de las Ordinarias porque en aquellas puede no resultar necesaria la aprobación previa de los copropietarios, en tanto se trata de gastos indispensables, mientras que éstas dependen de la aprobación de la mayoría de los propietarios reunidos en Asamblea (más de la mitad sobre el total, en principio cada propietario tiene un voto).

Las expensas de carácter extraordinario surgen ante la necesidad del consorcio de afrontar gastos que están más allá del común de lo ordinario. Pueden crearse en base a un imprevisto de carácter no urgente; para reponer el Fondo de Reserva como consecuencia de haber tenido que recurrir a él para paliar un imprevisto de carácter urgente; o de acuerdo a una acción planificada (p/e: pintar el edificio para fin de año; renovar matafuegos o ascensores; etc.).

a. Los inquilinos

Los inquilinos no concurren con respecto a los gastos extraordinarios como así tampoco a los correspondientes al Fondo de Reserva, ya que son fondos de capitalización exclusivos de los copropietarios. De modo que —tanto uno como el otro— para algunos deberían estar correctamente discriminados en la liquidación de expensas a efectos de que los locatarios no concurran con los gastos de su locador. Sin embargo, esto no tiene sentido legal porque para la ley 13.512, las expensas como un todo, son responsabilidad exclusiva del copropietario, y los acuerdos entre privados (convenios de locación entre locador y locatario) no pueden ni deben afectar la forma de liquidar de todos los consorcios de "propietarios".

b. Causales de oposición

El art. 8º de la 13512, dice que a estos gastos se pueden oponer los propietarios que las consideren:

De todos modos, como la medida fue decidida por mayoría a través una asamblea, no se suspende sin orden judicial expresa.

c. Legitimados para oponerse

Según Alterini: todos los consorcistas disconformes, hayan estado o no presentes en la asamblea y cualquiera fuera su voto (porque estarían comprometidos intereses generales del consorcio y no particulares).

Según Highton: Sólo los que votaron en contra, se abstuvieron, o no asistieron a la Asamblea.

Tipo C. Expensas derivadas de gastos efectuados por los consorcistas en beneficio común

El art. 8º de la mencionada ley también prevé:

Que en caso de ausencia del administrador (que la doctrina entiende tanto física como moral), previa notificación al resto de los consorcistas y sin la oposición de éstos (se considera mandato tácito) cualquier copropietario puede realizar las expensas necesarias para la conservación o reparación de los bienes comunes. En este caso tiene derecho a reembolso.

Si fueran reparaciones urgentes puede realizarlas sin estos requisitos pudiendo reclamar el reembolso en la medida que fueran útiles.

Obligatoriedad al pago de las expensas

En principio, la obligatoriedad del pago de expensas recae sobre el propietario de la unidad. En caso de inquilinos, lo convenido entre las partes (locador y locatario) será res inter alios acta[1] para el Consorcio. El obligado ante éste seguirá siendo el locador propietario en carácter de titular del dominio.

Pretender que el inquilino sea único responsable del pago tanto como que el administrador le cobre en exclusividad al inquilino a partir de un contrato de locación va contra natura. El administrador cobra deudas de la Unidad Funcional, nunca de quien responda por ella explícita o tácitamente. Si el inquilino no pagase, siempre el responsable original será el propietario porque sobre él recaerá la responsabilidad jurídica de pago de las expensas.

Conceptualmente, y conforme al 8º de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal actual y disposiciones sobre el mandato del Código Civil argentino el inquilino no debe pagar expensas de ningún tipo, ya que es exclusiva obligación del propietario hacerlo. Y si entre locador y locatario se conviene cierto tipo de responsabilidad o exención de pago, ésto quedará librado a lo pactado entre las partes pero nunca podrá ser trasladado, y bajo ningún pretexto, hacia terceros (res inter alios acta).

De lo anteriormente dicho, se desprende que los inquilinos no deben pagar ningún tipo de expensas, por lo tanto es un despropósito hablar de ordinarias y extraordinarias en relación a obligaciones y exenciones del locatario. Las mismas deberían estar integradas dentro de los contratos de locación, pero "nunca" y de ninguna forma, pueden estos contratos subordinar al administrador a hacer de empleado encubierto del propietario locador o imponerle obligaciones.

Por último: el pago de las expensas por parte del locatario en reemplazo del locador está sujeto a lo estipulado en el Código Civil sobre subrogaciones de pago (Art. 767 y siguientes), es decir que "sólo y sólo si" a efectos de la deuda resulta ser el inquilino quien contraiga la obligación de pago, ésto no le dará derechos equivalentes al de los propietarios en base a ningún otro efecto como, por ejemplo, actuar como si tales en una asamblea (con voz y voto) a menos que el locatario se halle debidamente mandatado por su locador mediante carta poder debidamente certificada conforme a reglamento o según lo estipule la ley.

Obligación sucesoria

También se encuentran obligados los sucesores particulares. La naturaleza jurídica del crédito de expensas es una obligación propter rem[2]. Pero de naturaleza especial el enajenante sigue respondiendo con todo su patrimonio por las expensas devengadas mientras fue titular de la cosa, y el adquirente también por las devengadas con anterioridad —que se adeuden— hasta el valor de la cosa adquirida. No existe facultad de abandono de la cosa (art. 8º ley 13512, última parte):

“Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.”

El legitimado para iniciar el cobro es el Consorcio a través del administrador. El CPC de Santa Fe no prevé la posibilidad de juicio ejecutivo, sí en cambio el de la Nación, pero se admite que si el Reglamento contempla el cobro ejecutivo —para lo cual además deberá decir cómo se confecciona el título ejecutivo—, si éste procede.

Convenios de pago por falta de fondo

A veces, por más buena voluntad y fondos que se tengan, un imprevisto en una unidad funcional puede poner las finanzas del conjunto del consorcio en riesgo. El problema no puede esperar a que se recaude en tiempo y forma el dinero para el arreglo de modo que entre el propietario y el administrador acuerdan un convenio de pago para enfrentar la obra. Claro que esto sólo puede suceder en caso de que el propietario disponga con el dinero correspondiente. De ser así, se acordarán las formas en que el consorcio devolverá el dinero y se dejará asentado en un convenio de partes.

En un párrafo del artículo 8º, la ley 13.512 contempla lo siguiente: "Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado". Pero esto sólo se aplica en el caso de que tanto el administrador como el consorcio se nieguen a enfrentar la obra reclamada. En lo general, debe primar el "espíritu de cuerpo"; ya que la idea rectora deberá ser siempre la de "tirar juntos" y "para adelante", sin poner "palos en la rueda". De allí un feliz convenio de partes es la solución idónea para estos casos.

Esta metodología ha ayudado a paliar muchísimos problemas consorciales y ha permitido, inclusive, mejorar la calidad de vida de los condóminos.

Conclusión

De todo lo anteriormente expresado se deduce que las expensas son, como lo adelantara el título, un mal necesario si se las toma como gasto, pero así y todo, es un reaseguro del bien inmueble, toda vez que mejora su calidad estructural evitando vetustez prematura, equilibra el valor de mercado y contribuye al bienestar general y particular de los condóminos reunidos en consorcio atenuando, muchas veces, desembolsos costosos que individualmente jamás podrían afrontarse, ya que sigue al axioma que dice que: "Sumando fuerzas, se resta esfuerzo". Y el truco reside en “saber sumar".

Gustavo Karcher/.
[28/07/2007]

Aspectos legales sobre Ejecución de Expensas

La presente información es un extracto de “Todo sobre Consorcios” escrito por el Dr. Osvaldo Loisi, Presidente del Fundación Liga del Consorcista, en colaboración con otros autores.

1.112. Ejecución de expensas

Todos sabemos que la conservación del edificio y el mantenimiento de los servicios esenciales dependen del pago puntual de las expensas por parte de los propietarios. Por eso es importante que quien ejerza legalmente la administración del Consorcio sepa cómo proceder en caso de morosidad en el cumplimiento de esas obligaciones. Si las leyes no previeran un procedimiento relativamente rápido para poder hacer efectivas las expensas impagas de cualquier unidad funcional, peligraría la propia institución de la Propiedad Horizontal.

Es cierto que la ley 13.512 establece claramente para los propietarios la obligatoriedad de pagar expensas, pero para que el Administrador pueda cobrarle a los morosos en forma compulsiva, esas normas no bastan, porque el tema, como lo hemos dicho ya, es de incumbencia de las leyes Procesales de cada jurisdicción en particular. El trámite judicial del cobro de expensas, para la Capital Federal, está contenido en los artículos 520 y s/ss del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, dentro del capítulo del “Juicio Ejecutivo”. Seguidamente reproducimos las disposiciones pertinentes:

Artículo 520: PROCEDENCIA.- “Se procederá ejecutivamente siempre que en virtud de un título que traiga aparejada ejecución, se demandare por obligación exigible de dar cantidades líquidas de dinero, o fácilmente liquidables...”

Artículo 524: CRÉDITO POR EXPENSAS COMUNES.- “Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al Régimen de Propiedad Horizontal. Con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el Reglamento de Copropiedad. Si éste no los hubiere previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces”.

Artículo 531: INTIMACIÓN DE PAGO Y PROCEDIMIENTO PARA EL EMBARGO.- “El juez examinará cuidadosamente el instrumento con que se deduce la ejecución, y si hallare que es de los comprendidos en los artículos 523 y 524, o en otra disposición legal, y que se encuentran cumplidos los presupuestos procesales, librará mandamiento de embargo, observándose el siguiente procedimiento:

  1. Con el mandamiento, el oficial de justicia requerirá el pago al deudor. Si no se pagare en el acto el importe del capital reclamado, del estimado por el juez en concepto de intereses y costas, y de la multa establecida por el artículo 528, en su caso, dicho funcionario procederá a embargar bienes suficientes, a su juicio, para cubrir la cantidad fijada en el mandamiento. El dinero deberá ser depositado dentro del primer día hábil siguiente en el banco de depósitos judiciales.
  2. El embargo se practicará aún cuando el deudor no estuviese presente, de lo que se dejará constancia. En este caso, se le hará saber dentro de los TRES (3) días siguientes al de la traba. Si se ignorase su domicilio, se nombrará al defensor oficial, previa citación por edictos que se publicarán por UNA (1) sola vez.
  3. El oficial de justicia requerirá al propietario de los bienes para que manifieste si se encuentran embargados o afectados por prenda u otro gravamen y, en su caso, por orden de qué juez y en qué expediente, y el nombre y domicilio de los acreedores, bajo apercibimiento de lo dispuesto en las leyes sobre la materia. Si el dueño de los bienes no estuviere presente, en la misma diligencia se le notificará que debe formular esta manifestación dentro del plazo para oponer excepciones. Aunque no se hubiese trabado embargo, la ejecución continuará, pudiendo solicitar el ejecutante la medida cautelar que autoriza el artículo 534”.

Artículo 534: INHIBICIÓN GENERAL.- Si no se conocieren bienes del deudor o si los embargados resultaren presuntamente insuficientes para cubrir el crédito del ejecutante, podrá solicitarse contra el ejecutado, inhibición general de vender o gravar sus bienes. La medida quedará sin efecto si el deudor presentare bienes a embargo o diere caución bastante.

Artículo 535: ORDEN DE LA TRABA. PERJUICIOS.- El acreedor no podrá exigir que el embargo recaiga sobre determinados bienes con perjuicio grave para el deudor, si hubiese otros disponibles. Serán aplicables, además, las normas establecidas en el capítulo relativo a las medidas cautelares en cuanto fueren pertinentes. Si los bienes muebles embargados formaren parte de un establecimiento comercial o industrial, o fueren los de uso de la casa habitación del deudor, éste podrá exonerarlos del embargo presentando otros bienes no gravados o que aún, cuando lo estuviesen, bastaren manifiestamente para cubrir el crédito reclamado.

Artículo 536: DEPOSITARIO.- El oficial de justicia dejará los bienes embargados en poder de UN (1) depositario provisional que podrá ser el deudor si resultare conveniente, salvo que aquéllos se encontraren en poder de UN (I) tercero y éste requiriere nombramiento a su favor.

Artículo 537: DEBER DE INFORMAR.- Cuando las cosas embargadas fueren de difícil o costosa conservación o hubiese peligro de pérdida o desvalorización, el depositario deberá poner el hecho oportunamente en conocimiento del juez, si no lo hubiese expresado ante el oficial de justicia, lo que se hará saber a las partes a los fines del artículo 205.

Artículo 538: EMBARGO DE INMUEBLES O MUEBLES REGISTRABLES.- Si el embargo hubiese de hacerse efectivo en bienes inmuebles o en muebles registrables, bastará su anotación en el registro, en la forma y con los efectos que resultaren de la ley. Los oficios o exhortas serán librados dentro de las CUARENTA Y OCHO (48) horas de la providencia que ordenare el embargo.

Artículo 544: EXCEPCIONES.- Las únicas excepciones admisibles en el juicio ejecutivo son:

  1. Incompetencia.
  2. Falta de personería en el ejecutante, en el ejecutado o en sus representantes, por carecer de capacidad civil para estar en juicio o de representación suficiente.
  3. Litispendencia en otro juzgado o tribunal competente.
  4. Falsedad o inhabilidad de título con que se pide la ejecución. La primera podrá fundarse únicamente en la adulteración del documento; la segunda se limitará a las formas extrínsecas del título, sin que pueda discutirse la legitimidad de la causa. El reconocimiento expreso de la firma no impide la admisibilidad de la excepción de falsedad fundada en la adulteración del documento. Estas excepciones son inadmisibles si no se ha negado la existencia de la deuda.
  5. Prescripción.
  6. Pago documentado, total o parcial.
  7. Compensación de crédito liquido que resulte de documento que traiga aparejada ejecución.
  8. Quita, espera, remisión, novación, transacción, conciliación o compromiso documentados.
  9. Cosa juzgada.

Quien debe presentarse ante el tribunal es el Consorcio en su calidad de persona jurídica, representado por su Administrador, que es su representante legal. Deberá hacerlo por escrito y con el auxilio legal de un abogado, pidiendo la suma que se adeuda, que será el capital, más sus intereses y gastos, cargos que en la jerga tribunalicia integra, en conjunto con la tasa de justicia y los honorarios de los profesionales intervinientes, el concepto de “costas”.

El Administrador deberá acreditar su calidad de tal acompañando con su demanda una copia certificada por Escribano Público del acta de Asamblea en la cual fue designado Administrador de ese Consorcio. También deberá acompañar copia certificada por Escribano Público del Reglamento de Copropiedad y Administración y, naturalmente, un “certificado de deuda” donde conste la suma adeudada que se pretende cobrar y los períodos a que corresponde. Este certificado de deuda lo deberá confeccionar él mismo. Con su sola firma adquiere la fuerza ejecutiva de un papel de comercio. Dicho más claramente: ese documento podrá “ejecutarse judicialmente” de manera similar a un cheque o un pagaré impago firmado por el propio deudor.

Las defensas que puede oponer el demandado en un juicio ejecutivo deben referirse sólo a los aspectos formales de la ejecución y no al fondo del asunto. Esto quiere decir en la práctica que el demandado podrá pedir el rechazo de la demanda entablada en caso de que la firma del documento haya sido falsificada, o el actor o demandado no sean tales, se haya iniciado el juicio ante un juzgado equivocado, que la obligación que se pretende ejecutar haya sido saldada o modificada, etc. Según hemos visto, las únicas defensas que podrá oponer el deudor en un juicio ejecutivo están contenidas en forma taxativa en el Art. 544 trascripto anteriormente.

  1. Traduciéndolo a palabras comunes, digamos que la Incompetencia de Jurisdicción supone que no corresponde al juzgador entender en ese juicio porque los jueces se distribuyen el trabajo en distintos fueros y el actor ha acudido al fuero equivocado.
  2. La Falta de Personería es la defensa que se basa en que quien se presenta o quien es demandado, no tienen capacidad o mandato suficientes para encarar el juicio en cuestión. Por ejemplo, si quien se presenta como administrador no ha sido designado en Asamblea, o si ha otorgado poder a un abogado para otro juicio que aquél en el que se presenta. O si quien es demandado no es el propietario al que se refiere el certificado, etc.
  3. Litispendencia significa que entre actor y demandado hay otro juicio pendiente aún no resuelto. Por supuesto que debe haber sido entablado por la misma causa y por los mismos trámites.
  4. La alegación de Falsedad e Inhabilidad del Titulo con que se inicia la ejecución debe ser de carácter formal y no de fondo, como ya lo hemos dicho, y circunscribirse exclusivamente a la forma extrínseca del título, no pudiendo discutirse la causa de la obligación allí instrumentada. Esto quiere decir que, por ejemplo, si hay un error en la cantidad consignada respecto de lo realmente debido, la defensa no será procedente y la ejecución seguirá adelante. El deudor deberá pagar lo que se le exige y luego demandar al Consorcio por reintegro de lo mal cobrado. Ello es así porque en un juicio ejecutivo el juez no se expide sobre el fondo del asunto sino sólo sobre si el título que se presenta es procedente o no, dejando a salvo el derecho del deudor de esgrimir todas las defensas sustanciales que tenga, para un juicio ordinario posterior, en caso de que la ejecución sea injusta. Esta suerte la comparten tanto los certificados de deudas por expensas como los papeles de comercio, es decir: los cheques, pagarés, etc.
  5. La Prescripción es una excepción que el Administrador deberá tener bien en cuenta frente a los deudores de expensas, porque la acción judicial para cobrarlas judicialmente prescribe a los cinco años. Esto quiere decir que frente a la pasividad del Administrador, el deudor moroso podrá rechazar cualquier ejecución que se intente contra él por todo el tiempo que exceda los cinco años. En este caso, basta una simple Carta Documento u otra notificación fehaciente para interrumpir el curso de la prescripción.

(Este plazo de prescripción se encuentra detallado en el Código Civil, en el art. 4027, inc. 3, que dice así: “Se prescribe por cinco años, la obligación cíe pagar los atrasos:…

3 - De todo lo que debe pagarse por años, o plazos periódicos más cortos).

  1. La defensa de Pago Documentado, resulta obvia. Si el deudor posee recibos o cualquier tipo de documentación que pruebe que ha satisfecho la deuda cuya ejecución se intenta, podrá rechazar la demanda. También se admite esta defensa limitada a cualquier pago parcial que pueda probarse documentadamente.
  2. La Compensación sólo es procedente cuando se trata de créditos líquidos y documentados de manera similar. Se trata de una defensa más aplicable entre comerciantes que raramente se da en Propiedad Horizontal. Por ello, frente a una demanda ejecutiva por expensas, no podrá el propietario oponerse a la misma esgrimiendo una nota recibida de la administración reconociéndole alguna deuda por cualquier motivo o un reconocimiento del Administrador de ciertos montos por gastos que el propietario hubiera adelantado para reparaciones. El procedimiento ejecutivo, como dijimos, es extremadamente formal. El propietario —ya lo hemos dicho— deberá pagar lo que indica el certificado de deuda y sólo luego que ese crédito se encuentre satisfecho estará en condiciones de volver a demandar al Consorcio por reintegro de la suma a que tuviere derecho.

Es común entre consorcistas creer que en este último supuesto, el demandado debe ser el Administrador, pero es un error. Toda la gestión administrativa del representante, salvo el caso de existencia de delitos, será considerada como realizada a nombre del Consorcio, y si el propietario debiera accionar por aquél reintegro o aún por daños y perjuicios, deberá demandar al Consorcio como persona jurídica independiente. En su caso, como dirían los romanos: por “culpa in digerido”, es decir: el Consorcio ha sido culpable de elegir un mal administrador.

  1. Este inciso habla de Quita, espera, remisión, novación, transacción, conciliación o compromiso documentados. Son todos actos que, en caso de ser documentados, alteran la obligación original y por ello hacen procedente el rechazo de la demanda ejecutiva. La Quita es, en términos vulgares, una rebaja de la deuda. La Espera, el establecimiento de un plazo para pagar, que en este caso se supone aún vigente. La Remisión es un perdón que extingue la obligación. La Novación es la transformación de la obligación en otra distinta. La Transacción denota un contrato que extingue lo debido en virtud de un trueque efectuado entre acreedor y deudor con otra obligación.

Lo mismo puede decirse de la Conciliación. Es un contrato que declara finiquitadas las cuestiones o deudas existentes entre las partes. Y finalmente, el Compromiso es una manera más amplia de decir “contrato”. En todos esos casos el acuerdo deberá estar documentado.

  1. Cosa Juzgada. Esta excepción plasma un concepto jurídico universalmente consagrado desde antiguo: “Non bis in ídem”, que quiere decir que no se puede juzgar la misma cosa dos veces. Si ya hubo un juicio y se decidió de una forma, es lógico y equitativo que cualquier otra demanda posterior con idéntico objeto sea, por dicha circunstancia, rechazada.

Conjuntamente con la intimación de pago, o bien en forma separada, a criterio del actor, el juez ordenará trabar alguna “medida cautelar”, también llamada “precautoria” contra bienes de propiedad del deudor, a fin de garantizar el cobro del crédito en ejecución. Es decir, a fin de garantizar que esos bienes de propiedad del deudor puedan rematarse hasta cubrir la deuda por expensas y todas las costas del juicio. Son un puñado de instrumentos legales destinados a evitar que el deudor torne ilusorio el cobro del crédito, desprendiéndose de sus bienes.

Por lo general, en el trámite por cobro de expensas, el actor solicita embargo sobre el inmueble de propiedad del deudor que integra el propio Consorcio, pero excepcionalmente se suele pedir embargo sobre bienes muebles, tales como un automóvil o un equipo de sonido, o sobre depósitos que el demandado pueda tener en cuentas bancarias. O sobre rentas que reciba por algún concepto, por ejemplo, derivadas de un contrato de locación. En este último caso, el juez ordenará al inquilino, en cumplimiento del embargo, depositar mensualmente el monto de los alquileres en una cuenta que se abre a la orden del magistrado en el correspondiente expediente.

En materia de ejecución de expensas, el Administrador deberá saber, por ejemplo, que la inembargabilidad que el régimen de Bien de Familia otorga a los inmuebles no se extiende al crédito por expensas. La Ley 14.394, que introduce desde el año 1954 esa protección del patrimonio familiar establece que el beneficio se goza respecto de todas las obligaciones contraídas por el titular del inmueble “posteriores” al otorgamiento de aquél beneficio.

Evidentemente, quien lo solicita debe ser propietario del inmueble en cuestión. Y ya sabemos que cuando se adquiere una unidad funcional, junto con la escritura de compraventa, el comprador declara conocer y respetar el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio, que es un contrato de adhesión y prevé la obligación de pagar expensas.

También debe saberse que las leyes y la jurisprudencia han fijado límites a los embargos sobre sueldos y han declarado directamente inembargables ciertos bienes de uso que se consideran imprescindibles tales como el lecho, los artefactos de cocina, la heladera, etc. A continuación transcribimos el articulado procesal aplicable al procedimiento referido.

En la práctica, antes de iniciar una ejecución de expensas, es conveniente que el Administrador adopte el recaudo previo de averiguar quién es en realidad el propietario del inmueble respecto del cual aquellas expensas son debidas. Normalmente, lo más seguro es recabar del Registro de la Propiedad un “Informe de Dominio”, solicitando además que indique si el inmueble reconoce embargos, inhibiciones o hipotecas.

Por otra parte, el certificado de deuda que el Administrador está obligado a confeccionar para presentar al Juzgado, deberá contener una liquidación mes a mes de la deuda por capital. Estrictamente hablando, los intereses no debieran consignarse en ese certificado, pero si se liquidan, debe ser como interés directo y no capitalizarlos, pues el Código Civil prohíbe al acreedor practicar “anatocismo”, que es el cobro de intereses sobre intereses. (Salvo que los mismos sean reliquidados luego de una sentencia judicial).

Los jueces —en general— fijan un interés de alrededor de un 3% mensual, comprensivo de punitorios, compensatorios y resarcitorios, estando dicho criterio sujeto a los vaivenes de la economía a través del tiempo, en el sentido de que varía según la inflación y el costo de vida.

Existen otros supuestos a tener en cuenta: En caso de que el propietario de la unidad funcional haya fallecido, es preciso que el Consorcio inicie el juicio sucesorio en su carácter de acreedor. En caso de que dicho propietario haya fallecido sin dejar herederos, el Consorcio iniciará la sucesión y se declarará oportunamente herencia vacante, con intervención de la Procuración de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Ver en el Apéndice ley Nº 52 CABA).

En caso de que la unidad funcional esté ocupada por quien no es propietario pero es usufructuario o posee un boleto de compraventa a su favor, es de señalar que ha aparecido últimamente cierta jurisprudencia aislada que tiende a considerarlos responsables por el pago de las expensas, como también legítimos sujetos activos en acciones contra el Consorcio por reparaciones de partes comunes del edificio. También existen algunos fallos que consideran que el propietario moroso en el pago de expensas no puede exigirle al Consorcio el resarcimiento por daños en su unidad.

Un detalle de suma importancia es la inapelabilidad de los juicios por motivos del monto de la demanda. A raíz del exceso de trabajo de los tribunales, en sede Nacional se ha establecido que las sentencias de Primera Instancia por montos que no superen cierta cantidad de dinero no pueden apelarse por ante el Tribunal Superior. Esto coarta lamentablemente el derecho constitucionalmente garantizado de la defensa en juicio, pero reconoce sus raíces en una cuestión de escasez de fondos que padece nuestro Poder Judicial. Dicha cuantía varía según las épocas. A Junio de 2005 se han declarado inapelables todas las sentencias que no superen los $4.369,67.

Otra cuestión, ya soslayada más arriba, es el caso de las ventas de unidades por subasta judicial: hay que tener en cuenta que si el producido del remate no alcanzó a cubrir el monto total de la deuda por expensas o porque, aún cubriéndolo, el Consorcio no pudo cobrar porque un acreedor hipotecario ejerció su mejor derecho sobre el bien, el nuevo propietario deberá cargar con el pago de todas las expensas que deban y aún con los intereses por la mora del anterior propietario. Esta solución, aunque parezca francamente injusta, ha sido, sin embargo, consagrada por nuestros tribunales nacionales.

NOTA:

Podrá advertir el lector el poder enorme que la ley procesal pone en manos del Administrador, pues permite que certifique lo que él mismo liquida y además, le otorga a esa certificación de carácter de título ejecutivo contra otra persona. Estas circunstancias constituyen una omisión sumamente grave por pare del legislador, pues el mal administrador se verá tentado a cometer “errores”, que el demandado no podrá discutir sino luego de haber depositado el monto que se le reclama. Pues el carácter ejecutivo de estos juicios impide discutir la causa de la obligación.

Como puede apreciarse, el grado de responsabilidad que debe desplegar el Administrador a la hora de liquidar y certificar es muy grande. Mientras tanto no se apruebe alguna reforma legislativa que evite los abusos que suelen cometerse, los jueces debieran morigerar, de algún modo, este sistema que no dudo en calificar de perverso. Y decimos perverso porque mucha gente prefiere pagar lo que sabe que no debe, simplemente porque le es imposible afrontar el pesado y costoso juicio ordinario posterior donde se le permita, a través de años de pleiteo, ventilar la causa de la obligación.

Entendemos que la ley priorice las razones de urgencia que suelen motivar una ejecución de expensas, que se supone están destinadas a asegurar la prestación de servicios esenciales, pero sería aconsejable que al menos en los juicios donde se pide el remate de una vivienda la decisión última esté en manos de la asamblea de propietarios, que son los que, en definitiva, se hacen cargo de las consecuencias de la mora del deudor.


[1] Res inter alios acta es una expresión latina utilizada en Derecho y, en particular, en el Derecho contractual, que puede traducirse como "cosa realizada entre otros". La frase se utiliza para expresar la doctrina según la cual un contrato o un acuerdo entre varias personas (inter partes) no puede afectar a un tercero que no ha sido parte en el mismo. Los efectos jurídicos del mismo se limitarían, por tanto, a los derechos y obligaciones de las partes que lo realizaron. La misma máxima es aplicable en Derecho internacional público entre estados, en cuanto a tratados internacionales.

[2] Propter rem: "Propter" significa por causa o con motivo de algo; y "rem", se refiere a que están originadas en la posesión de la cosa.


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Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal - Gustavo Karcher