Los ConsorcistasLos Consorcistas "Sumando fuerzas, se resta esfuerzo"

RUIDOS MOLESTOS EN LOS CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Cómo vivir bajo el mismo techo, sin matar a nuestros vecinos

Algunas ideas para resolver conflictos en torno a la emisión de "ruidos molestos" en los Consorcios de Propietarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

«El tipo no tiene piedad. Se pone a martillar a cualquier hora, en cualquier día del año, y si le decís algo, te responde: "¡es mi casa che, y en ella yo hago lo que se me da la gana!"» Ana Z. de Almagro.

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«Una madrugada, estuve a punto de empujarla por la escalera: es que se la pasa todas las noches corriendo los muebles. Y se justifica diciendo que labura toda la semana como una perra y es la única hora en la que puede limpiar su casa. Que ella tiene todo el derecho del mundo para limpiarla. Para colmo, debe ser medio idiota, porque cada dos por tres, se le cae la escoba.» Susana R. de Villa Urquiza.

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«El perro no es en general el problema, a menos que lo dejen solo y ladre todo el santo día como un idiota. El problema es la hija del vecino, que le habla al perro como si éste entendiese castellano, lo pone histérico con el parloteo en los pasillos a cualquier hora del día, incluyendo la madrugada, y por lo tanto el perro se excita y gime como un imbécil o ladra exaltado mientras va dejando chorritos de orina a su paso o hilos de baba por el camino. Es patético oírla decir: "quieto... quieto... quieto..." si el perro quiere salir disparado como un cohete, cuando no se le da por decirle "ay mi popopotito, mi pupupuchín, mi cuchurrumín..." como si fue su amante o un bebito.» Raúl de Balbanera.

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«Como se le casaron los hijos, se mudaron a un dormitorio más chico; y en el matrimonial, arriba del mío, se armaron un tallercito de pintura; sí, ella pinta cuadritos chinos. Lo que no tiene nada de malo, claro. Lo trágico es que ella pinta de noche y hasta las 3 o 4 de la madrugada va y viene con esos taquitos de madera que te dejan la cabeza así, arruinada: toc-toc-toc… entre tanto acomoda una y otra vez los marcos de los cuadros que a veces se le caen; se le caen los pinceles también; y las latas de pintura. Otras noches se pone a martillar los bastidores; despacito ¿vio?, pero martilla. O corre una y otra vez la banqueta donde se sienta. Y después, antes de acostarse, llena la bañadera durante media hora y yo tengo que soportarla. Me conozco toda su rutina como verá, como si durmiera conmigo. A las 6 de la mañana, cuando me levanto para ir a trabajar, estoy hecho una piltrafa, ¡imagínese! Y durante el día, es mi familia quien los padece: a veces se traen al nietito que corre y salta que es un encanto, o hace rebotar una pelotita el nene: "pum-pum-pum-pum…", en tanto ellos corren los muebles una y otra vez como si se les hubiese perdido algo o yo qué sé. Pero esto no termina ahí, vea: el marido se la pasa con la amoladora, el martillo y el serrucho refaccionando su casa desde las 6 de la mañana hasta las 11 de la noche a veces. Inclusive sábado, domingo y feriado. ¡De no creer! Eso sí: no les vaya a decir nada porque ellos nunca son, la culpa siempre es del vecino de más arriba, o de uno mismo que es un intolerante y no sabe convivir. Sí, se creen que son "perfectos", y que tienen derechos adquiridos. Y hacen tan bien su papel de buena gente, que en el barrio nadie nos lo cree. Y le digo más: una vez, a las 3,30 de la madrugada mi señora se levantó hecha una fiera y les tocó el timbre, les pateó la puerta y terminaron insultándose: "vivimos arriba, tarada; qué querés que le haga; además estamos durmiendo, son los de arriba infeliz", le contestaron; y al otro día nos llegó una citación por "mala convivencia y ruidos molestos". ¡¿A usted le parece…?!» Ernesto H. de Villa Crespo.

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stos son algunos de los testimonios recogidos. Los que, de por sí, abundan y "dañan"… ¡Otra con que: "lo que abunda no daña"! Y como ellos, cientos de copropietarios viven a diario una penuria que pareciera ser de nunca acabar. Hasta que alguien les dice "¡BASTA!", y ahí se les pudrió el asado. ¡Enhorabuena!

Es que vivir a merced de la voluntad mezquina de otros es imposible. Y en los Consorcios, eso es moneda corriente. ¡Tanto esfuerzo para adquirir una vivienda digna, para que al fin de cuentas, y por la razón que sea, uno termine siendo un rehén de sus propios vecinos!

A los que nada pareciera importarles; "NADA", como no ser joderle la vida a los demás y rendirle culto a su propio ombligo.

La convivencia es un asunto serio

La mayoría de los Consorcios de Propietarios tienen incorporado en el Reglamento de Copropiedad un artículo correspondiente a ruidos molestos entre otros puntos. En otros casos, cuando el Reglamento no lo prevé, se dispone de un Reglamento Interno. Pero, ¿qué hacer cuando ambas cosas no fueron previstas reglamentariamente?

En ese caso se aconseja crear un Reglamento Interno y validarlo por medio de un acto de asamblea llamada para tal fin pura y exclusivamente, por lo que se aconseja contar con la asistencia de un letrado especialista en el tema de Propiedad Horizontal para evitar interpretaciones personales y tendenciosas.

En lo que respecta a ruidos molestos específicamente se debe tener en cuenta, no sólo los días y horarios permitidos para actividades fuera de lo normal (ampliación del margen de tolerancia), sino algunos causales de tales y formas de evitarlos.

En muchos casos, por ejemplo, las estructuras edilicias tienen, dado a su construcción, la propiedad de propagar los ruidos a través de sus estructuras sólidas (paredes, pisos, techos) como ambientales (pasillos). En algunos casos suelen propagarse más de 50 metros, e inclusive llegan a amplificarse por sorprendente que parezca.

En otros casos, son los propios hábitos de vida de sus propietarios los causales de dichos ruidos: portazos y ventanazos, hablar a los gritos, discusiones permanentes, música fuerte, "tallercitos", arrastre de muebles, animales domésticos estresados, artefactos electrodomésticos "ruidosos", excesos amorosos, chicos con síndrome de hiperactividad, etc. Muchos de los cuales, como el caso de los muebles, podrían evitarse con la sencilla colocación de aislantes en las patas de los mismos (regatones y "topetinas"), permitiendo, inclusive, una mayor perdurabilidad del propio mobiliario, paredes y piso del inmueble.

Estos hábitos de vida están tan incorporados en los ciudadanos que, no sólo no los registran, sino que además siquiera registran la gravedad de sus actos, llegándose a sentir ellos mismos víctimas de acoso ante las quejas y reclamos, y reaccionando con cinismo algunas veces o violencia. En otros casos, se amparan en derechos adquiridos (antigüedad, edad, rango, estatus social, etc.) como si estos les dieran una cierta inmunidad colectiva.

Para los ruidosos, todo tiene una explicación que justifica sus actos, ellos "nunca son" los responsables, nunca están en la foto; o el ruido, es una accidental eventualidad o un error de percepción del susceptible e intolerante vecino. Es como si en su gestalt, la realidad del otro no cupiera.

Otra característica de los ruidosos, es que cuando son agarrados con las manos en la masa, siempre es el otro el que debe comprender una determinada situación personal o tienden a minimizar la consecuencia de sus actos.

En cuanto a los días y horarios tolerables, si bien no hay una legislación eficiente al respecto, algunos reglamentos lo contemplan siguiendo un cierto criterio "pueblerino" marcado por el sentido común:

Algunos reglamentos son más amplios pero, dado el nivel de ruido ambiental de la Ciudad de Buenos Aires que de por sí ya es altamente estresante, se recomienda mantenerse dentro de esta media.

Los días sábados por ejemplo, y sólo en algunos casos, suelen tener el beneficio de la "tolerancia colectiva" en caso de fiestas eventuales (toda aquella que no corre el riesgo de convertirse en hábito ritual) e incorpora el beneficio del sábado inglés (media mañana). Y en algunos edificios, por ejemplo, ya se contempla la construcción en el último piso de un salón para tales eventos.

Conceptos sobre "ruidos molestos"

Antes de entrar de lleno en el asunto, conviene definir claramente qué se entiende por "ruido", y por "ruido molesto".

En primer lugar veamos que "todo ruido es molesto". Por lo que, por definición, quien hace ruido, está alterando "algo"; está "molestando".

Existen diversas áreas en donde el concepto de ruido tiene su propia definición:

Por lo que, en general, y en el ámbito que fuese, el ruido es ruido y es contraproducente porque produce un impacto indeseado en el receptor.

Efectos perjudiciales del ruido

Visto que —por extensión— el concepto de ruido va más allá de lo meramente sonoro y de lo meramente personal, en lo que al sujeto respecta, el ruido provoca efectos negativos sobre su salud física: hipertensión arterial, mayor incidencia de accidentes cardiovasculares, alteraciones digestivas, estreñimiento o cólicos, alteraciones hormonales, alteraciones de la voz, estrés, alteraciones del crecimiento en los niños, dificultades auditivas (hipoacusia, socioacusia, profesoacusia, trauma acústico, acúfenos) y su salud psicológica (pérdida de inteligibilidad por enmascaramiento, dificultades para la comunicación oral, trastornos del aprendizaje, pérdida de la concentración, insomnio, malhumor, susceptibilidad social, etc.).

En el caso de los Consorcios de Propietarios que es lo que nos ocupa, también produce efectos sobre la salud social: mala convivencia, represalias, sometimiento y victimización, etc.

Diferencia entre "nivel sonoro continuo" y "el nivel sonoro alterno"

El nivel sonoro continuo corresponde a un sonido en particular que no varía en su rango de frecuencia (200Mhz por ejemplo) como tampoco en su permanencia (12 horas continuas). Su performance es "lineal". Un ejemplo claro puede representarlo un extractor ambiental, independientemente de su tiempo de uso, en una fábrica.

El nivel sonoro alterno es, en cambio, similar al de un martilleo. Éste no es lineal, ni todos los golpes son idénticos. Siquiera es idéntico el rango que va entre un golpe y el siguiente. Pero si el martilleo es durante cierto tiempo aproximadamente similar (por ejemplo, todos los sábados a las 14hs), con una frecuencia similar (1 hora aproximadamente cada vez), su impacto "global" (la suma de las constantes) produce efectos altamente nocivos en cuanto a los niveles psicológicos socialmente admitidos. Nadie podrá decir que lo ensordece, pero sí que le altera los nervios.

Una tercera categoría estaría en medio de los dos anteriores. El ejemplo más claro es una campanilla de tren. Su campanilleo es constante pero su "acontecer" está sujeto al paso de cada convoyado. Es decir que es continuo en frecuencia sonora, y aleatorio en su tiempo de uso.

Pero en definitiva, "todos", tanto uno como otro nivel sonoro de ruido, resultan nocivos para la salud individual, social y ambiental (impacto ambiental).

Diferencia hay entre "ruidos molestos", "ruidos excesivos" y "ruidos innecesarios"

A la hora de apelar a la justicia, las tres son figuras jurídicas a las que se refieren las Ordenanzas sobre ruido. Los "ruidos molestos" son ruidos capaces de ocasionar molestias a personas de normal tolerancia. Los "ruidos excesivos" son ruidos que, siendo un subproducto inevitable de una actividad considerada "necesaria" para la vida normal, exceden cierto nivel sonoro estipulado para cada clase de ruido. Los "ruidos innecesarios" son ruidos cuya sola producción es censurable, ya sea en todo momento o en horarios especificados (por ejemplo, en horas de descanso).

El ruido en un consorcio de propietarios y el rol del administrador

Si bien no es bueno que el administrador haga de mediador o de custodio de las reglas de convivencia, en muchos casos suele ser el responsable legítimo de hacer cumplirlas: ya sea porque así lo establece en particular el Reglamento de Copropiedad y Administración, así sea porque lo impone la propia ley 13.512 de Propiedad horizontal o el uso y costumbre del espíritu gregario.

Su intervención puede ser mediante una cita personal, una comunicación escrita informalmente, o en caso de fuerza mayor, mediante la extensión de un documento público (Carta Documento o Confronte Notarial). En algunos casos, algunos administradores entregan a los copropietarios "chequeras de reclamos" en donde cada uno de los copropietarios interesados podrá dejar sentado su interés con respecto a la intervención de éste en asuntos edilicios como así también entre los propios vecinos.

Este sistema de chequera de reclamos de las cuales se adjunta una muestra [+], son claramente efectivas y en muchos casos evitan situaciones incontrolables.

En el caso de los ruidos molestos el propietario afectado entrega un cheque al administrador y éste hace lo propio mediante otro cheque dirigido al infractor. En todos los casos las firmas van cruzadas de modo que el cheque hace las veces de declaración jurada y sirve, de llegarse a un litigio a nivel judicial entre las partes, a ser un documento válido ante un estrado.

¿Qué dice la ley al respecto?

Si bien en materia jurídica local son muchas las leyes u ordenanzas existentes que contemplan los casos de daños por ruidos, el desconocimiento general y tras ello, el nivel de indefensión, es extremadamente grande. Pero se puede hacer mucho al respecto.

En primer lugar cabe citar el art. 41 de la Constitución de la Nación Argentina (1994), que garantiza "el derecho a un ambiente sano y equilibrado, apto para el desarrollo humano y establece la obligación de preservarlo".

La Ley 13.512 prevé en su artículo 6º que: "Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:

  1. Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
  2. Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio".

Por otro parte, el Código Civil establece en su artículo 2618 que: "Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias. En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitará sumariamente."

Lo que deja bien sentado el alcance civil de responsabilidades surgidas al respecto.

Pero además, si bien no está directamente relacionado con el ruido en sí, para aquellos que en el uso de sus derechos violan el derecho de los demás, el Código Civil argentino establece, en su artículo 1071, que: "El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerará tal al que contraríe los fines que aquélla tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres."

Es decir que nadie puede ir "más allá" de la buena fe del vecino o de las buenas costumbres que armonizan toda convivencia.

Y luego, para que no queden dudas al respecto, en el artículo 1071 bis expresa: "El que arbitrariamente se entrometiere en la vida ajena, publicando retratos, difundiendo correspondencia, mortificando a otros en sus costumbres o sentimientos, o perturbando de cualquier modo su intimidad, y el hecho no fuere un delito penal, será obligado a cesar en tales actividades, si antes no hubieren cesado, y a pagar una indemnización que fijará equitativamente el juez, de acuerdo con las circunstancias; además, podrá éste, a pedido del agraviado, ordenar la publicación de la sentencia en un diario o periódico del lugar, si esta medida fuese procedente para una adecuada reparación."

Por último, dos artículos más establecen los criterios que deben tenerse en cuenta a la hora de reivindicar el derecho de propiedad:

Art. 2513 del Código Civil: "Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular."

Art. 2514 del Código Civil: "El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no fuere abusivo, aunque privare a terceros de ventajas o comodidades."

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la Ordenanza Nº 39.025/83 del Código de Prevención de la Contaminación Ambiental, que en su Sección 5ª se refiere a ruidos y vibraciones, establece criterios básicos en cuanto a niveles mínimos y máximos y de acuerdo a ámbitos, días, horarios, y características de éstos.

Por ejemplo: nivel máximo de 45dBA, que luego se afecta por correcciones por día (hábil o feriado) y hora (diurna o nocturna), por ámbito de percepción (por ejemplo residencial, comercial, predominantemente industrial), y por las características del ruido (tonal, impulsivo, etc.). Por ejemplo, en horario nocturno o día feriado se restan 10dBA, por ámbito residencial se suman 10dBA, por ámbito comercial, 15dBA y por ruidos impulsivos o tonales se restan 5dBA.

Incidencia del ruidoEs por ello muy importante determinar cuál es el origen de esos ruidos molestos ya que existe la Norma IRAM 4062/73, titulada "Ruidos molestos al vecindario. Método de medición y clasificación", que se refiere a la determinación de los niveles de ruido de cualquier origen (excepto el del tránsito) capaces de provocar molestias a los vecinos. Esta norma abarca el aspecto de la medición y de la clasificación.

También existe en la Ciudad de Buenos Aires el Código Contravencional (también llamado Código de Convivencia), que establece en su Artículo 72 como conducta típica en materia de ruidos molestos el "perturbar el descanso, la convivencia o la tranquilidad pública mediante ruidos que por su volumen, reiteración o persistencia, excedan la normal tolerancia".

A su vez, la Ordenanza 2976/90 dispone que: "ruido" es cualquier sonido que ocasione molestias y/o perjuicios a la salud, bienestar o actividades de la población. Sin dejar de mencionar el recientemente modificado Régimen de Faltas de la Ciudad de Buenos Aires, Ley Nº 451, que establece en el punto 1.3.3 y 1.3.4 del Capítulo III denominado "Ambiente", la responsabilidad del establecimiento o inmueble, inclusive del Consorcio de Propietarios desde el que se produzcan ruidos u olores por encima de los niveles permitidos en el primer caso y que excedan la normal tolerancia en el segundo, fijando sanciones tales como multa, inhabilitación o clausura.

¿Cómo se denuncia?

A la hora de efectuar las denuncias por ruidos, conviene tener a mano testigos que puedan acreditar las características de los mismos, pero no es excepcional.

Como primera media conviene llamar al comando radioeléctrico de la Policía Federal (911 en el caso de la C.A.B.A.) y solicitar que se presenten. Eso sí: éste es un procedimiento "de forma" y eventual. Para ir más lejos y formalizar el reclamo, conviene que el "denunciante" se apersone a la dependencia policial más próxima a su domicilio y se convierta en "demandante".

También se puede acercar al Centro de Gestión y Participación Comunal de su barrio (CGPC) de lunes a viernes de 7,30 a 20,30hs, sábados, domingos y feriados de 8 a 20hs.

En caso de presentar la denuncia telefónicamente a través del 0800-999-2727, deberá declarar su número de DNI, el teléfono desde donde hace la llamada y el domicilio para verificar la veracidad de la denuncia (los datos se mantienen en reserva).

También puede hacerlo vía Internet: www.buenosaires.gov.ar/guiaba/reclamos_online.php

Por otro lado, puede denunciarse la situación ante la Justicia Contravencional y de Faltas, llamando al 0800-333-47225 (0800-FISCAL), Secretaría de Atención Ciudadana (dependiente de la Fiscalía de Cámara de Apelaciones ante lo Contravencional y de Faltas), las 24 horas del día o presentándose ante la Comisaría respectiva.

Otra instancia es la Mediación Comunitaria, consultando en el CGP Comunal o en el Programa de mediación Comunitaria en Lima 221 Piso 3º de Lunes a Viernes de 10 a 18hs, Tel.: 5371-4936

Por otro lado, si los ruidos provinieran de actividades industriales o comerciales, la Autoridad de Aplicación de la Ordenanza Nº 39025/83 (Código de Prevención de la Contaminación Ambiental) es la Dirección General Control de la Calidad Ambiental (DGCCA) la cual regula "la problemática de trascendencia de ruidos molestos a fincas linderas provenientes de actividades habilitadas o habilitables. La normativa establece los límites permitidos para la trascendencia de ruidos, según el horario y la zonificación que de acuerdo al Código de Planeamiento Urbano corresponda al inmueble afectado". El reclamo o denuncia correspondiente se puede realizar llamando al 0800-999-2727, iniciando su reclamo on line o a través del CGPC de su barrio. También puede presentarse en Ortiz de Ocampo 2517, área Mesa de Entradas Lunes a Viernes de 9 a 14hs.

Gustavo Karcher/.
www.losconsorcistas.com.ar


Fuentes y Bibliografía Consultada:

 

Frases que hacen historia

Que uno meta alguna vez en su vida un poco de batifondo, no pareciera ser algo grave: a nadie se le escapa "un día de desubicado". Un cumpleaños, una reunión de amigos, un divorcio a la italiana… bien merece una canita al aire. Pero convertir ciertos hábitos en rutina, eso sí que linda con lo llanamente patológico.

La siguiente es una serie de estilos evasivos típicos de los que, muy a nuestro pesar, nos sacan canas verdes. La idea siempre es "minimizar, ningunear, ridiculizar, racionalizar y derivar", pero nunca hacerse cargo: ¡JAMAS!

 

Aspecto psicológico de los bullangueros

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